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观察 | 住宅用地供应“两集中”政策实施情况分析

来源:??????2021/4/29 16:35:30??????点击:
一、背景与主要目的

为了提高土地市场信息透明度,体现土地供应的充足保障,让房子回归居住属性,促进房地产市场平稳健康发展,天津、郑州、青岛均发布了住宅用地分类调控相关文件,文件指出2021年住宅用地实现集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”政策,且全年公告不能超过3次。除上述3个城市外,网传还有19个城市分别是,北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡。


二、各城市实施情况

1、集中供地时间陆续公布

22个实行两集中供地城市有15个城市公布了集中供地的时间,时间点主要集中在3-4月、6-7月、9-10月。基本上遵循了住宅用地供应分类调控工作要点,发布出让公告全年不超过3次,时间间隔相对均衡。

2、住宅用地的供应量增加

根据住宅用地供应分类调控工作要点,要求合理确定供地规模,进一步加大重点城市住宅用地供应。根据已公布住宅用地供地计划的16个城市,2021年住宅用地的供应量为14270.32公顷,相比2020年增加207.81公顷,苏州、郑州、广州、成都增长比例均超过15%。

注:统计数据来源于各城市规划和自然资源局网站公布的供地计划。

3、租赁住房用地比例进一步加大

党的十九届五中全会和中央经济工作会议对住宅用地供应工作明确要求大城市单列租赁住房用地计划,占比一般不低于10%。城市的土地供应向租赁住房建设倾斜,确保租赁住房用地的需求。在单列租赁住房的大方向下,上述22个城市规划租赁住房用地比例进一步加大,其中北京的租赁住房用地占住宅用地总量比例最大,为28.30%,其余城市租赁住房用地占比基本在8%-10%。

4、住宅用地基本设置出让限制规则

为达到宏观调控的目的,上述22个城市住宅用地基本设置了出让限制规则,主要为“限地价、竞租赁住房”、“限房价、竞地价”等,另外北京、南京等多个城市通过配建公共租赁住房的形式,加大租赁住房的供应同时,也体现了宏观调控的要求。

5、部分城市已将集中供地纳入宏观调控政策

根据统计,目前已有9个城市将供地计划(含集中供地政策)作为政府调控房地产市场的重要举措,旨在稳定增加居住用地供应,及时、准确、全面公开居住用地信息,加大租赁住房建设力度。

各城市集中供地实施情况详见下表:

备注:(1)苏州统计数据为六大主城区;福州统计数据为福州四城区、马尾、长乐;合肥统计数据为合肥市区;长沙统计数据为长沙市区;长春统计数据为长春市区。

(2)住宅用地占总供应比例③=住宅用地②/土地总供应量①;租赁住房用地住宅用地比例⑤=租赁住房用地④/住宅用地②。

(3)统计数据截止时间:2021年4月19日。


三、政策影响分析

1、对于房地产开发企业

集中供地有效抑制高溢价,中小企业有捡漏的机会,大房企不可能兼顾每一块地,中小企业可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。集中供地考验企业融资,大企业优势放大,在“三道红线”的限制下,大型房企融资能力更强,能参与多宗地块竞拍,拥有更多拿地机会。集中供地下考验企业算账能力和对地块的研判能力,企业要充分掌握地块的全面信息和市场情况,分析自身的优势,对企业的成本测算和地块开发的可行性研究提出了更高要求,将有限的资金用在能够实现最佳收益的地块上。在两集中供地政策影响下,房企土地储备的手段更趋多元化,一级市场中未获得充足土地的房企,会通过收并购、旧改等方式曲线拿地,来增加自身的土地储备。

2、对于地方政府

1)增加年度供地计划编制难度,考验统筹平衡

年度供地计划应结合住宅用地集中出让政策、地块的成熟程度、开发的先后顺序、各个区的意见以及区域的合理配置等因素,合理安排住宅用地供应结构和出让时序。同时为了避免不同批次竞价热度差异较大,政府在同一批次中可能供应不同条件档次的地块,分散地块竞拍关注度,降低竞拍热度,起到“稳地价”的效果,更考验政府统筹平衡的能力。

2)应建立统一公示平台

集中供地其中一个重要的目的是提高市场信息透明度,应该尽快制定公示规则,建立公告的统一平台并定期公布信息,包括公布市场动态、汇总季度和年度拍地结果,做到及时、准确、全面向社会发布信息。

3)需出台相应配套政策及监管制度

“两集中”政策出台主要目的在于通过土地供应计划调整,使土地溢价率下降,降低企业的拿地成本来稳定房价。但是降低地价只是稳定房价的其中一个环节,如果供需关系没控制好,房企不会因为拿地成本降低而降低房价,房价还是增长,就不能起到稳房价的效果。因此政府需出台相应的配套政策及监管制度,调控好房地产市场的供求关系,才能合理推动区域房地产市场健康发展。


四、总结

集中供地政策是政府在推动土地市场要素市场化配置改革的一次尝试,体现了政府坚持“房住不炒”的定位,促进房地产市场平稳健康发展的决心。目前已有部分城市做出响应,政策实施效果如何,留待时间验证。


作者简介

王浩亮,欧冠足球app_欧冠足球app官网评估部副部长,注册土地估价师、房地产估价师,主要从事出让、收储、补地价等土地和房地产评估、公示地价评估、可行性研究和城市更新经济平衡测算等评估咨询工作,负责多个地区的公示地价体系建设项目,地价评估经验丰富。

苏文婷,欧冠足球app_欧冠足球app官网评估部技术员,主要从事宗地评估、国有建设用地标定地价、自然资源清查等相关工作,在宗地评估与标定地价方面具备理论基础和实践经验。


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